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深圳风采2019077期开奖: 劉曉博:2020年,最完整的“樓市政策”剛剛公布了!8大看點

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發表于 2019-12-23 17:27:16 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
  今天(12月23日)上午,全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。到了中午,會議通稿通過住建部官網發布。

  至此,關于2020年中國樓市“最完整的政策表述”正式公布。

  下面我夾敘夾議,給予點評:

  1、政策基調跟去年保持一致,對樓市傳達了“適度暖意”!

  會議通稿里,一共有三段關于樓市基本面的表述。

  在回顧2019年的時候說:“穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案,落實城市主體責任制,穩步推進一城一策試點,房地產總體保持平穩運行,實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標?!?br />
  這意味著,官方對2019年樓市表現比較滿意,認為“房地產總體保持平穩運行,實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標”。因此,從全局看不太可能有新的緊縮政策,這對于樓市是好消息。

  在談到2020年工作的時候說:

  堅持“穩”字當頭,全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制,保持房地產市場平穩運行,堅決防范化解房地產市場風險。

  著力穩地價穩房價穩預期,保持房地產市場平穩健康發展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產作為短期刺激經濟的手段,繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案,著力建立和完善房地產調控的體制機制。

  這些表態基本延續了之前的措辭,變化不大。所以仍然維持2020年上半年樓市政策回暖的判斷,至于下半年走勢,需要看未來經濟和國際局勢。

  2、棚改繼續維持“從緊”局面,對三四線城市構成輕微利空!

  會議通稿首先回顧了今年棚改成績,公布的數字是:截至11月底,已開工315萬套,超額完成289萬套的目標任務。

  看起來棚改還不錯,超額完成任務。但事實上,跟去年同期相比大幅下滑了。2018年會議通稿公布的數據是——“截至11月底,全國棚改已開工616萬套,超額完成今年580萬套的目標任務?!?br />
  可以看出,2019年前11個月,棚改數量跟2018年同期相比幾乎腰斬。而棚改,尤其是貨幣棚改,是上一輪刺激三四線城市房價大漲的最重要原因。

  2019年,棚改明顯降速,國家開始在“老舊小區改造、提升”上下力氣。2020年,仍然是這種態勢。所以今天的會議通稿說,2020年要“嚴格把握棚改范圍和標準,穩步推進棚戶區改造”。

  這對于2020年三四線城市的樓市來說,是一個偏空的消息。

  3、城市建設發生歷史性轉折——由“增量建設為主”轉向“存量提質改造和增量結構調整并重”。

  這很容易理解,自1998年房改全面啟動至今已經21年,中國城鎮化率大幅提升。根據今天通稿透露,“城鎮人均住房建筑面積提高到39平方米”。

  也就是說:對于中國人來說,房子已經足夠住了。矛盾主要存在于“人房錯配”,也就是人和房子不在一個地方。最突出的是大城市,很多三四五線城市住宅已經過剩。

  正因為如此,國家提出要嚴管“三條線”——生態紅線、基本農田?;は吆統鞘斜囈縵?。城市不能再無限制擴張,“增量建設為主”要轉向“存量提質改造和增量結構調整并重”。

  這是中國城市建設的歷史性轉折。我此前曾在專欄里提出,大約2024年到2025年,中國每年的新建商品房銷售面積和金額,會陸續見頂。這意味著,一大批中小房企必須退出,房地產產生過剩了,未來能存活下來的只有大房企、有競爭力的房企。房企里,國有企業的比重會不斷提高。

  4、“住宅銀行”短期很難誕生。

  去年的會議通稿曾提出:深化住房公積金制度改革,研究建立住宅政策性金融機構,……全面提高住房公積金服務效能和管理水平

  而今年這段話變成了:改革完善住房公積金制度。

  也就是說,“研究建立住宅政策性金融機構”沒有提及。我曾多次撰文建議,組建中國的住宅銀行,針對首次置業、改善型購房和多子女家庭,給予貸款利率、首付等方面的優惠。

  今年會議通稿不再提及“研究建立住宅政策性金融機構”,說明這不再是當前比較急的政策選項。

  5、未提及“繼續推進集體土地建設租賃住房試點工作”。

  讓集體土地直接入市,搞“集體土地建設租賃住房試點”,一度被認為是樓市調控的殺手锏,也是政府讓利的重要舉措。

  按照之前的做法,城市擴張過程中“農村集體用地”轉為“城市建設用地,必須經過政府征地環節。說白了,集體土地先要賣給政府,然后再賣給企業。這樣,政府就獲取了差額收入,用來建設基礎設施。

  而集體土地直接入市,則可以大幅降低土地成本,建設出來的租賃住房,理論上可以低價對外出租,仍然可以獲利。這種做法固然可以平抑租金價格,但相當于減少了地方政府的財政收入。所以,只能先試行。

  今年的通稿里,沒有提及“繼續推進集體土地建設租賃住房試點工作”。在減稅降費和經濟下行壓力增加的背景下,很多地方財政都在“保工資、保運轉”,所以很難再大幅讓利了。

  6、這兩個群體,將被特殊照顧!

  今年會議通稿提出:“進一步規范發展公租房,強化對環衛、公交等行業困難群體的精準保障”。

  這種提法,去年通稿里沒有。這意味著,2020年大城市的保障房,尤其是公租房,將優先保障給環衛、公交等行業的員工。

  環衛、公交等是大城市運轉必不可少的行業,這些行業收入普遍不高,員工自己買房甚至租房,都有相當大壓力。所以,公租房優先向他們傾斜,是可以理解的。

  事實上,我們的保障房、人才房,還應該優先向教師、醫務工作者傾斜。

  7、政府對租賃住房的管控能力,將全面提升。

  今天的通稿提出:

  著力培育和發展租賃住房,促進解決新市民等群體的住房問題。進一步培育機構化、規?;飭奩笠?,加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺。重點發展政策性租賃住房,探索政策性租賃住房的規范標準和運行機制。

  這段話首先強調了“加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺”,然后談到“重點發展政策性租賃住房”。也就是說,政府在住房租賃上是“兩個拳頭出擊”。一方面發展政策性租賃住房,另一方面建立“政府主導的住房租賃管理服務平臺”,通過這個平臺管控社會類租賃住房。

  這個平臺的建立,會讓政府未來調控能力更強,足以影響社會租金價格。有了強大的租房平臺,就可以通過稅收調節過快上漲的房租。

  8、“完整社區”的概念誕生了!

  今年的會議通稿,兩次提及了一個新詞匯——完整社區。

  提法是:推進“完整社區”建設;試點打造一批“完整社區”。

  所謂“完整社區”,就是教育、醫療、購物、娛樂、健身等生活配套完善的社區,這種社區顯然品質更高,更符合現代生活節奏,屬于“高質量發展”的內涵。

  在城市規劃理念上,先后有“雅典憲章”和“馬丘比丘憲章”,前者強調城市功能分區,后者強調各種功能的有機關聯和互動;前者代表“單一中心時代”的城市理念(有秩序的城市),后者則代表著“多中心時代”的理念(人的城市)。

  “完整社區”顯然更是我們所需要的,也是“都市圈”時代的方向。我一直建議大家購買“800米內有地鐵站,1500米內有大型購物中心、幼兒園、中小學”的住宅,其實也是這個含義。否則,你的房子不是“完整社區”,其價值將大減。

  開車走一段“私家路”才能回家的小區,是富人們的奢侈品、消費品,不是剛需、改善和投資性購房的好選擇,因為它們不是“完整社區”。

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